Зах зээлийн эдийн засгийн эрх зүйн харилцааны зарчим, үндсэн үзэл баримтлал нь дэлхий дахинаа нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн, өөр хоорондоо ижил төстэй байдагтай уялдуулан зах зээл хөгжсөн болон хөгжиж буй орнуудын эрх зүйн зохицуулалт ижилсих, рецепци хийх асуудал нь эрх зүйн бүлийг бараг л харгалзахгүй шахам болж байна.

Иргэний хууль нь эдийн засгийн хууль тогтоомжийн цөм нь бөгөөд ач холбогдлоороо Үндсэн хуулийн дараа орох суурь хууль гэж үздэг[1]. Тийм ч учраас зах зээлийн эдийн засгийн эрх зүйн харилцааг зохицуулж буй хууль тогтоомжийг өөрчлөн шинэчлэх, зөрчлийг арилгах асуудалыг Иргэний хуульд нийцүүлэх шаардлага зүй ёсоор тулгарна.

Түүнчлэн ХБНГУ-ын Бремений Их сургуулийн профессор, хууль зүйн ухааны доктор Рольф Книйфер бичихдээ “… Зах зээлийн харилцаа, мөнгөний эдийн засаг нь дэлхий даяар ижил төсөөтэй тогтолцоо, зорилготой байх тул иргэний болоод эдийн засгийн эрх зүйд ч мөн адил дэлхий нийтийн үндсэн зарчмыг баримталдаг юм[2].”

Гэтэл одоогийн эдийн засгийн хөгжил, нийгмийн амьдралын хэрэгцээ шаардлагыг манай орны хууль тэр дундаа иргэний эрх зүйн хууль тогтоомж хангаж, хамгаалж чадаж байна уу? гэдэг асуудал сүүлийн үед анхаарал хандуулах ёстой асуудлуудын нэг болж байна.

 

1. Үүний нэг нь өмчлөх эрх ба шударга эзэмшигчийн хууль зүйн ойлголт, учир холбогдол юм.

Иймд өмчлөл, эзэмшил болон өмчлөх, эзэмших эрх хэдийд үүсэх асуудлыг орчин үеийн эдийн засаг, нийгмийн амьдралтай уялдуулан өөрөөр авч үзэх ёстой юм.

Дэлхийн нэг томоохон эрх зүйн бүл болох Civil Law буюу Ром-германы эрх зүйн бүл нь эртний Ромын эрх зүйгээс үйдэлтэй билээ.

Ромын эрх зүйн нөлөө өнөөг хүртэл энэ эрх зүйн бүлд хүчтэй хадаглагдсаар ирсэнийг эрх зүйн үзэл баримтлал, түүний үндсэн институт, бүтэц онол аргачлал зэргээс тод харж болно[3]. Мөн онцлог шинж нь шинжлэх ухааны онолч хийгээд номлогч хууль зүйн логик бичиглэлийн үзүүлэлт байдаг. Өөрөөр хэлбэл ром-германы эрх зүйн бүл нь шинжлэх ухааны техник задаргаа, логик эрэмбэлэл, хийгээд эрх зүйн онол, арга зүйн хүчирхэг байдлаар өөрийн давуу чанарыг илтгэдэг. Тиймээс энэ бүлийг профессорын эрх зүй ч гэж нэрлэх нь бий.

Ром германы эрх зүйн бүлийн бас нэг давуу тал нь ромын иргэний эрх зүйд суурилсан байдаг учир нийтийн эрх зүйгээс хувийн эрх зүйг нэлээд дээгүүр тавьдаг.

Манай улс энэ эрх зүйн бүлд хамрагдах тул ерөнхий онол, зарчмыг баримтлах нь маргаангүй.

Иймээс энэ хүрээнд иргэний эрх зүйн үндсэн ойлголт болох эзэмшлийн тухай асуудлыг иргэний эрх зүйн онолын түвшинд тайлбарлах, манай улсын эрх зүйн зохицуулалт тэрхүү онол, зарчимд хэр нийцсэн эсэх болон түүнийг боловсронгуй болгох арга зам, ач холбогдлыг эрэлхийлэх нь чухал ач холбогдолтой. Бодит амьдрал дээр өмчлөгч болж чадаагүй хүн бүр тухайлбал, түрээс, лизинг, узуфрукт, сервитут гэх мэт эзэмшигч байж өөрийн хэрэгцээгээ хангаж байгаа энэ үед энэ харилцааг зохицуулсан эрх зүйн хэм хэмжээг боловсронгуй болгох нь харилцаанд оролцогчдын эрх ашгийг хамгаалахад ихээхэн ач холбогдолтой юм.

Эзэмшил хэмээх ойлголт нь эртний Ромын үеэс л иргэний эрх зүйн гол ухагдахуун байж, өнөөг хүртэл судалгааны янз бүрийн онол, арга зүйн түвшинд судлагдан ирсэн. Тухайлбал :

• Субъектив эзэмшлийн онол; \эзэмшил хууль ёсны байх, хууль ёсны болон шударга эзэмшигчийн эрх ашгийг хамгаалах, субъектийн хүсэл зоригийн шинж чанарыг гол болгодог\
• Объектив эзэмшлийн онол; \ эд юмсыг эзэмшиж буй этгээд эд юмсыг эзэмших эрхтэй эсэхээс үл хамааран мэдэлдээ байлгах байгаар эзэмшилыг тодорхойлдог\
• Пухтын онол гэх зэрэг

Эдгээрээс  сонгодог онолд  объектив эзэмшлийн онол нь түлхүү хөгжиж, эх газрын тогтолцоотой орнуудын хууль, эрх зүйд биеллээ олсон.

Манай улсын хувьд эзэмшлийн эрх зүйн зохицуулалтыг тусгайлсан 2002 оны иргэний хуульд анхлан зохицуулагдсан. Тиймээс манай орны түүхэн эх сурвалж, онолын ном зохиолуудад эзэмшлийн талаар авч үзсэн нь ховор, зөвхөн иргэний хуулийн тайлбаруудад хуулийн зохицуулалтыг л задлан тайлбарласан байна.

Эзэмшил гэдэг үгийн үндэс нь “эзэн” гэсэн үг байх бөгөөд эзэмших гэдэг утгаараа аливаа нэг зүйлд эзэн байж, эрх мэдэлдээ байлгах явдал гэж үгийн утгаар нь ойлгож болохоор байгаа юм. Объектив эзэмшилийн онолын дагуу эзэмшил гэдэг нь эрх зүйн утгаараа эзэмшигч этгээд ямар нэг эд зүйлийг тухайн эд зүйлийг эзэмших эрхтэй эсэхээс үл хамааран бодитойгоор эзэмшилдээ байлгах явдлыг ойлгодог.

Эзэмшлийн тухай эрх зүйн үзэл онол нь бүр эртний ромын үеэс л эхтэй. Ромд газар эзэмших, ашиглах харилцаатай зэрэгцэн эзэмшлийн тухайн ойлголт, хууль зүйн онол хүчтэй хөгжих эхлэл болсон. Эзэмшил эхэлж байсан уу, өмчлөл эхэлж байсан уу гэдэгт ромын хуульчдын тайлбар гол хариулт өгдөг.

Эзэмших эрх гэдэг нь эд юмс, хуулиар зөвшөөрөгдсөн бусад зүйлсийг өөрийн мэдэлд бодитойгоор байлгах хууль зүйн боломж юм[4].

Хууль зүйн хувьд эзэмшлийг хуулийн дагуу буюу үндэслэл бүхий болон хууль бус гэсэн хоёр үндсэн төрөлд авч үздэг.

Харин Монгол Улсын Иргэний хуулийн 114-р зүйлд өмчлөх эрхийг шударгаар олж авах авах асуудлыг зохицуулсан байна. Иргэний хуулийн 114-р зүйлд 109.3 дахь хэсэгт тусгагдсан өмчлөгч биш этгээдээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд өмчлөх эрхийг шударгаар олж авах боломжтой ижил боломжийг хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд тусгасан байна[5]. Гол агуулга нь өмчлөх эрхийг шилжүүлж байгаа этгээдийг өмчлөгч гэж итгэсэн байх талаар заажээ. Энд “мэдэх ёстой байсан” гэж тодорхойлсноос үзэхэд хөнгөн болгоомжгүйн хэлбэр байхад л тухайн этгээдийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцохгүй байх хангалттай үндэслэл байна гэж үзэх нь. Энэ заалтын утга нь нарийн гарсан эсэх нь эргэлзээтэй, санаатай болон болгоомжгүйн хэлбэрийн хоорондын зэрэглэлийг агуулсан хариуцлагын талаарх ерөнхий тодорхойлолт байхгүй байна. Иймэрхүү ерөнхий зохицуулалт нь энэ асуудлыг бүрэн бус хэдий ч илүү тодорхой болгоход шаардлагатай гэж үзэж байна.

Иргэний хуулийн 114-р зүйл эрх зүйн хамгаалалтыг хангалттай тогтоож чадаагүй бөгөөд ингэхдээ хулгай гэх мэт хамгийн хүнд хэлбэрээр өмчлөх эрхэд халдсан тохиолдолд ч гэсэн өмнөх өмчлөгчийн эрх, ашиг сонирхолыг чухалчлан авч үзээгүй байна. Гээгдүүлээгүй буюу хулгайд алдагдаагүй эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шударгаар олж авах тохиолдолд түүний өмчлөгч нь шууд бус эзэмшигч болох бөгөөд Иргэний хуулийн 91-р зүйлийн дагуу өмчлөгч нь тодорхой бус тохиолдолд түүнийг өмчлөгч болох заалтыг оруулах хэрэгтэй.

Өмч шудрагаар олж авах гэдэг нь хувьчлах, худалдан авах, бэлэглэх, өв залгамжлах зэрэг хуульд заасан бусад үндэслэлээр өөрийн болгосныг ойлгоно.[6]

Үүнд мөн өмчийг анхдагч болон үүсмэл аргаар олж авах ойлголт яригддаг. Үүсмэл  аргаар олж авах нь өмнөх өмчлөгчийн хүсэл зоригоос хамаараалтайгаар өмчлөх эрхийг олж авдаг. Харин анхдагч аргаар өмчлөх эрхийг олж авах нь өмнөх өмчлөгчийн хүсэл зоригоос хамааралгүй байдаг.

Практикт шударга өмчлөгчийн эрхийг ашиглан бусдын хувьд нэг бүрийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдийн эзэмшлээр дамжуулсан мэт болж бусдын эд хөрөнгийг завших, хуурч мэхлэх асуудал ихээр гарч байна.[7]

2. Дараачийн нэг асуудал бол Үл хөдлөх эд хөрөнгийн маргаанд дуусаагүй барилгын асуудал зүй ёсоор анхаарал татаж байна.

Дуусаагүй барилгыг барьцаанд тавих, дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулах нь Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль[8]д тусгагдсан боловч тухайн гэрчилгээг олгохдоо дуусаагүй барилгыг тухайн үед нь худалдаж авч байгаа иргэдийн эрхийг хэрхэн хамгаалахыг орхигдуулснаас худалдаж авч, төлбөрөө төснөөр өмчлөх эрх нь үүсдэг иргэд, хуулийн этгээд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авч чадахгүйд хүрэх тохиолдол байна. Иймээс дуусаагүй барилгын хувьд тухайн барилгыг барьж байгаа этгээдэд гэрчилгээ олгохдоо барилгын хувь хэмжээгээр л (үүнийг бодит байдлаар нь тодорхой болгож бүртгэх юм уу, эсвэл мөнгөн дүнгээр үнэлэн бүртгэлд тусгах) гэрчилгээ олгох, улмаар тухайн хэмжээгээр барьцаалах, иргэд хувь хэсэгт нь өмчлөх зэргээр бүүртгэлийн ажиллагааг төгөлдөржүүлэх шаардлага гарч байна.

Энэ бүгдээс үнэлэхэд үл хөдлөх хөрөнгө нь улс орны эдийн засгийн хөгжил, бэхжилтэнд нөлөөлөх хөшүүрэг болдгийн хувьд эрх зүйн зохицуулалтыг шинэчлэх, онолд суурилсан практик бий болгох шаардлага тавигдаж байгааг анхаарах, өөрчлөлт хийх нь зүй ёсны асуудал болж байна.

[1] Хууль зүй, дотоод хэргийн яам. “Монголын эрх зүйн шинэтгэл-8 жил. 1995-2003”. УБ., 2003. 185-р тал.

[2] Мөн тэнд.

[3] Ром дэлхийн тавцанд гурван удаа ард түмнийг нэгтгэсэн гэдэг. Эхний удаад хүн амыг ашиглан ард түмнийг захирсан бол дараагийн удаад сүм хийдийн хүчээр, адагт нь эрх зүйн хүчээр одоо болтол нөлөөлсөөр байна гэж Р.Иеринг тэмдэглэсэн байдаг.

 

[4] Н.Чинбат. “Иргэний эрх зүйн лекцийн товчоон” /ерөнхий анги/. УБ., 2014 он. 178-р тал.

[5] ГТХАН. Монгол Улсын Иргэний хуулийн тайлбар. УБ., 2010. 198-р тал.

[6] Ханнс-Зайделийн сан. “Монгол Улсын Їндсэн хуулийн тайлбар”. Уб., 2009. 71-р тал.

[7] Монгол Улсын Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д “Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй” гэж заасан.

[8] Төрийн мэдээлэл эмхэтгэл. УБ., 2003 он. Дугаар 25.